Année après année, les lois régissant le financement hypothécaire évoluent pour s’adapter au marché et protéger les emprunteurs et les acheteurs. Ce qui était possible hier n’est pas toujours possible aujourd’hui, mais il y a toujours des raisons qui justifient ces changements. Le gouvernement tentera par exemple de réduire l’endettement des ménages et d’éliminer des situations trop risquées qui mèneraient à des reprises de financement.
Qu’on parle de « resserrement hypothécaire » ou de « nouvelles règles hypothécaires », il s’agit toujours d’ajustements pour maintenir un certain équilibre. Voici un historique des changements importants ont eu lieu dans les dernières années :
Octobre 2008 : la mise de fonds pour l’achat d’une propriété passe de 0 à 5 %. La période d’amortissement maximale d’un emprunt, qui était de 40 ans, est réduite à 35 ans.
Mars 2011 : la période d’amortissement maximale passe à 30 ans.
Juillet 2012 : la période d’amortissement maximale passe à 25 ans.
Janvier 2018 : les acheteurs devront se soumettre à une simulation de crise (« stress test ») lors d’une demande de prêt hypothécaire. Ce test valide si les emprunteurs seront toujours en mesure de rembourser leur prêt dans l’éventualité d’une hausse de 2 % du taux.
Obligatoire, la mise de fonds?
Vous savez probablement que les conditions de prêts sont fortement influencées par les liquidités versées à l’achat. Quand ce montant représente entre 5 % et 20% du prix, il faut avoir recours à une assurance hypothécaire (par exemple, celle de la SCHL). Mais existe-t-il des options pour les gens qui n’ont aucune mise de fonds?
Certaines possibilités existent en effet, mais elles sont moins faciles à mettre en place et exigent un très bon dossier de crédit, un emploi stable et de faibles ratios d’endettement. Cela reste un projet réalisable, mais il faut s’attendre à des démarches plus longues. Voici trois options à envisager :
Un don de la famille proche. Attention, car il s’agit bel et bien d’un don et non d’un prêt. Notez que l’institution financière pourrait exiger que le montant provienne d’un parent ou d’un enfant.
Un prêt ou une marge de crédit personnelle. Cette option n’est pas offerte par tous les prêteurs et demande des rations d’endettement peu élevés.
Un prêt REER, suivi d’un RAP. Il s’agit ici d’emprunter une somme, de la déposer dans un fond enregistré et de la retirer en suivant la formule du Régime d’accès à la propriété (RAP). Un délai de trois mois est exigé entre le dépôt et le retrait. Le remboursement d’impôt généré pourra être utilisé pour la mise de fonds, pour le remboursement du prêt REER ou pour payer les frais d’acquisition de la résidence (notaire, taxe de mutation, etc.).
Attention aux tours de passe-passe!
Certains promoteurs immobiliers mettent sur pied des offres mirobolantes1 pour contourner la règle du 5 % et réussir à faire signer des acheteurs sans liquidités. Avant de prendre une décision aussi importante que l’achat d’une maison ou d’un condo, soyez prudents. Faites-vous accompagner par un professionnel compétent qui vous donnera l’heure juste sur la validité de telles offres et ses implications.
Vous comptez bientôt acheter une propriété? Votre conseiller financier vous aidera à faire le point sur votre situation financière. Consultez-le sans tarder!
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